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各位网友，欢迎在周日的下午相聚中国法院网网络直播。随着市场经济的开放，房屋交易日趋频繁，而随之发生在买方和卖方、业主和物业公司之间的纠纷也越来越多，为帮助购房者、业主实现事半功倍的维权，维护自己的权益，今日14：00―15：30，中国法院网特地邀请到维权专家、中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心和全国数家知名律师事务所律师就如何解决商品房在销售、收房和入住过程中各类纠纷与网友在线交流。当然，各位网友也可以把您的购房心得和解决问题的妙招说出来和大家一起分享。

[12:59:24]

[主持人]：

首先介绍一下今日嘉宾：
　　舒可心，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员。作为业主委员会主任、北京多个小区的业主顾问的他一不小心成了维权的专家，被誉为房地产业中的“反伪斗士”。主要观点：学习法律，业主理性依法维权。
　　童非，北京市京都律师事务所律师。毕业于清华大学法学院、中国政法大学。童非律师是国内较早从事房地产业务的律师之一，至目前为止，共参与北京数十家房地产项目的开发、销售、贷款及产权交易业务，取得较好声誉。
　　薛洪增，河北功成律师事务所出资人、高级合伙人、主任、资深律师，拥有上市公司独立董事资格。现担任河北省人大、石家庄市人大法制委员会立法专家顾问、河北省企业管理咨询顾问、石家庄市政府法制理论研究会研究员、《上海证券报》“股市3.15”投资者维权志愿团专家、证券日报证券法律顾问、中国市场主体维权联盟理事等社会职务，并担任十余家大中型企业的常年法律顾问。
　　施杰，四川鼎立律师事务所创始合伙人。毕业于四川大学法学院，硕士研究生，民进会员，担任了政协第九届四川省委员会委员、中华全国律协理事等社会职务。2001年荣获首届“四川省十大杰出青年卫士”称号，并被司法部授予首届“全国法律援助先进个人”称号；2002年荣获第三届“中国优秀青年卫士”称号，2005年被中华全国律师协会授予“全国优秀律师荣誉称号”。
　　江敏，四川鼎立律师事务所执行主任、事务所合伙人。1993年毕业于四川省社会科学院，获得法学硕士学位。毕业以后从事编辑记者工作，1998年开始从事法律工作，具有司法部颁发的律师资格证和律师执业证书。专攻公司法律业务、民商金融、医疗纠纷、房地产建筑类法律事务。
　　师义，现执业于陕西王炳森律师事务所，具有律师、企业法律顾问执业证和经济师（工商）职称。十年的执业经历，承办各类民事、经济、刑事等案件数百件，积累了丰富的办案经验。师义律师积极参加社会活动，被《三秦都市报》读者俱乐部聘为法律热线咨询解答律师。
　　程军，北京市岳成律师事务所资深律师、中国民主建国会会员，上市公司独立董事培训结业，具备保险代理从业人员基本资格。1997年毕业于中国政法大学。曾就职于某国有企业集团，任法务主管三年，对公司法律事务有专业性的认识与研究。业务涉及民事、经济纠纷、公司事务及房地产业务等多个领域。曾经被北京日报、北京晨报、京华时报、精品购物指南、中国消费者报等多家媒体采访、报道。

[13:01:03]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[明月风]的问题:

我想问一下舒可心嘉宾，你会如何评价自己这么多年的维权"斗争"（很可悲，竟然要用这词）经历，难道业主和开发商、物业公司的关系永远都是不可调和的矛盾吗？

首先，请恕我直言，我自己很少用“维权”二子，到不是我们不维权，而是我们为了最终的目的往往更多用“协商”和“谈判”等字眼。有的时候甚至还要加上“友好”等外交用语。因为，我们的目的不是维权，而是通过合法的维权行为和途径，实现权利，特别是财产权利。只要能够实现权利的获得和维护，我不在乎用什么革命的字眼来包装自己。

因此，从实际效果看，可能外界觉得我们是维权方面的成功者，可我们的确很少谈维权，而更多的谈构建和谐关系。

因此，这么多年来，我们从一个激情的维权者，逐步变化成为一个市场中冷静的权利博弈者，市场角逐者，目的只有一个：权利！

因此，无论在什么时候，发展史和物业公司都不是不可调和的矛盾，而恰恰是可以在一定层面上实现利益的妥协。

美国人有句话：我们不能要所有的东西，但是我们是要些东西。这就是在物业管理市场中，在目前的市场环境下的博弈策略。

也可能我说了这些反到是您觉得我的形象不像从前了，但是，这的确是我一贯的想法。如有不妥，望不吝赐教。

[13:56:25]

[嘉宾　师义]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问:在收房的过程中,我是否有权先看房再交各种费用?我是否有权拒绝交纳例如产权代办费等国家没有明文规定在收房时必须交的费用???

你有权利先看房子，再交合同约定应当交纳的费用。

[13:57:51]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

开发商是否有权规定买房人收房时的人数???

到目前为止，应该没有文件或法律规定收房时的人数
只要是必要的人数，应该是可以的。

[14:00:27]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[心愿1283039]的问题:

小区的绿化率没有达到宣传图册中所说的标准,我们能向开发商索赔吗

小区绿化率没有达到标准，发展商肯定有责任。但问题是谁是这个绿化率权利的主张实体。我认为有两个人：一个是政府，特别是规划部门；另外一个就是全体业主的组织业主大会和被其授权的业委会。

因此，1，我们可以向政府举报。政府应该对我们的举报行为寄予明确的书面答复。如果政府官商勾结，行政复议、行政诉讼也在等待着他们。

2.成立业主大会，组建业委会。因为，物业管理区域内今后的一切共有财产利益，都不能由政府代劳，而只能由业主们自己维护。这是长久之计。

以上意见仅供参考。

[14:00:47]

[嘉宾　师义]：

回答网友[无知的业主]的问题:

1、如果开发商以让业主签订他们单方面制定的物业管理合同并执行为业主收房的前提条件时，业主有无权利拒绝签订并拒绝收房？

接受房子是按双方签订的合同来执行的，超出合同约定的范围业主可以拒绝。

[14:01:19]

[嘉宾　童非]：

2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
新版合同对此作出了详细规定，应该可以保护购房人

[14:03:08]

[嘉宾　程军]：

回答网友[心愿1283039]的问题:

我们曾向开发商提出关于入住后噪音干扰的问题,开发商说了如果你认为有干扰可以去检测呀,出结果我们就赔.我们怎么办?开发商对小区周围的人都进行了赔偿

首先应与开发商进行协商以解决纠纷,若协商未果,可以请有资质的机构对噪音进行检测,若符合国家相关规定,可以检测结果作为证据向人民法院提起诉讼,维护自身合法权益.

[14:04:08]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问:如果我够买的商品房收房之后经环境检测部门检测出室内空气不合格,我是否有权退房,并要求开发商双倍赔偿???如果次情况上诉至法院,法院会如何判??

是否有权利退房，有两个条件：1.是房屋结构质量问题，国家有关规定强制发展商退房；2.是合同中的约定。您说的问题应该属于合同约定的情况。您仔细看看合同中是如何对空气质量不符合标准时（违约）的处理方法。按合同执行就是了。

以上意见仅供参考。

[14:04:30]

[嘉宾　师义]：

回答网友[说法者]的问题:

我前不久购买了一套现房，已办入住，但心里总有个疙瘩，哪就是总觉得房屋面积有水分。曾就此问题与开发商沟通过，但他们说有权威部门的测绘数据。各位专家，你们说我该怎么办？我能请相关部门重新测量面积，该请谁？

你可以重新对房屋的面积进行测量，与合同约定面积不符的，可以按合同中关于面积误差的解决办法进行处理。

[14:04:59]

[嘉宾　童非]：

回答网友[心愿1283039]的问题:

快到收房的日期了,有的野猪已经那到入住通知书了,但现在的房子还存在这样那样的问题,我们该不该收怎么办?

　对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。
　　对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。
　　《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。
　　购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3%的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量。
　　对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
　　因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间

[14:10:23]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[湘江独立]的问题:

我想请问各位专家，为什么与商品房有关的官司往往是业主败诉，开发商和物业公司胜诉居多，而业主又并不是无理取闹，判决结果给人感觉不是很公平，请问这是为什么?业主打官司要注意哪些情况？

从目前统计的情况来看，购房者与开发商之间的诉讼，购房者胜诉的很多了。之所以也有部分购房者不能胜诉，主要是因为：1、诉讼请求不合理；2、没有充分的证据支持自己的诉讼请求；3、不懂的诉讼规则和证据规则。建议购房者在与开发商发生纠纷时及时聘请律师参与，在律师的指导下收集证据，为诉讼作准备。同时自己在平时也应当注意保留证据。

[14:11:59]

[嘉宾　程军]：

回答网友[湘江独立]的问题:

业主败诉多的原因比较复杂,主要是证据问题,在商品房买卖中,开发商比业主处于证据的有利地位,即开发商掌握着大量不为业主掌握的证据和事实,造成了双方事实上地位的不平等,这可能是主要原因.要克服该问题,自然是业主在证据上应尽量多的予以掌握,特别是合同,且可以借助国家房屋主管部门的的相关规定,特别在诉讼前应向专业人士咨询,比如律师,以保证案件的顺利进行.

[14:12:42]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[明月风]的问题:

很直率，谢谢嘉宾舒可心。还想问一个问题，那购房者买房、住房应抱着一个怎样的心态――是视死如归还是如履薄冰？

中国的房地产市场才20多年，我们这代人，历史的承担了使得中国房地产市场最终规范的责任。因此，面对这样一个纷繁复杂的状况，买房人应该清醒：现在不是规范的市场状况，政府对房地产市场的监管还非常不规范，房地产市场中的欺诈行为还非常多，有些甚至连法律都管不了！

因此，如果的确有需求，就别太自信，请个律师帮忙一起签署合同。毕竟律师的法律专业水平比一般公民高很多。那么点儿的律师费都舍不得，将来遇到麻烦的损失就可能更大。相当于买个保险吧。西方如此发达的市场经济，几乎所有的房屋买卖都是通过律师来进行而非买卖双方亲自上阵签约的。

如果想投资，趁着市场的不晚上赚钱，也是不违法的。但就更应该聘用专业人士协助投资风险评估，最终获得收益。

至于一般跟风的人们，和股市一样，我都不建议参与。

这，就是中国人在现实房地产市场中应有的心态。我觉得。

[14:13:18]

[嘉宾　童非]：

回答网友[无知的业主]的问题:

如果要收的房屋存在设计问题（比如：两个相临户门，其中一个往外开、一个往里开的话，在往外开的门开门时很有可能撞伤往里开门的业主），既存在伤人隐患，这样的房子算合格吗？

这主要是房屋设计的问题
我觉得只要符合相邻权的规的，应该就不违法
但是，我觉得这个问题的需要跟开发商或物业管理部门提出来，让他们改进一下
因为毕竟是涉及到长期使用的问题，房屋必须符合可使用的目的

[14:14:01]

[嘉宾　程军]：

回答网友[qghost]的问题:

我想问一下，我们小区原定的物业费用是1.68（塔楼），但是新近给出的物业费用指导价格，是1.1。我们应该按照什么标准交费？

物业收费属于协商收费.正常情况下应按合同履行,如果认为物业服务存在问题,可以通过诉讼方式就收费标准予以变更.

[14:14:49]

[嘉宾　童非]：

回答网友[qghost]的问题:

我想问一下，我们小区原定的物业费用是1.68（塔楼），但是新近给出的物业费用指导价格，是1.1。我们应该按照什么标准交费？

物业管理费用的前提是物业管理合同
看你的物业管理合同中是否适用指导价格的标准
参照执行即可

[14:16:07]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[心愿1283039]的问题:

开发商给我们发了面积补交费用通知单,我们怎么知道面积是大是小呢?以前电视也报道过,开发商利用测量面积产生的误差直来收取高额的费用.

你可以要求开发商出具相关测量报告；如果你对测量报告有疑问，可以请求重新检测。

[14:16:11]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[qghost]的问题:

我想问一下，我们小区原定的物业费用是1.68（塔楼），但是新近给出的物业费用指导价格，是1.1。我们应该按照什么标准交费？

您所称的“新近给出的”价格如果是指此次听证会的价格，那则要等最终政府确定政策出台以后。而同时，该政策有明确的新旧物业管理费率变化的处理办法。届时您将会看到。

[14:16:46]

[嘉宾　师义]：

回答网友[说法者]的问题:

谢谢师义律师的回答，但我怎么重新对房屋的面积进行测量？能否说得详细一些。重新找测量单位，如果面积确实存在问题，那开发商也不会认定我的测量结果，又该怎么办？　　

你可以申请国家认可的房屋面积测量部门进行面积测量。如果面积不符合合同约定，开发商不予认可，可以起诉到法院解决面积误差之争。

[14:17:56]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[chhybbs]的问题:

请问，按KFS通知的收房日期去办理收房手续，如果物业要我交纳一年物业管理费，才给我钥匙，我应该怎么办？

交付房屋和交纳物业费是两个法律关系。不能以不交纳物业费为由拒绝交付。如果开发商拒绝交房，则其会构成违约

[14:18:05]

[嘉宾　程军]：

回答网友[qghost]的问题:

谢谢程军的回答。那么，那么国家的指导价格岂不是失去了意义？倘若国家给出的指导价格是2.0元，那么，开发商大概一定会要求按照国家指导价格交费。现在的情况是指导价格低于物业价格，那么，我们到底应该如何主张自己的权利？

协商收费并不是物业单方确定收费标准,而是物业与业主双方协商一致确定标准,在指导价范围内确定一个双方都认可的标准.

[14:19:19]

[嘉宾　童非]：

回答网友[chhybbs]的问题:

请问，按KFS通知的收房日期去办理收房手续，如果物业要我交纳一年物业管理费，才给我钥匙，我应该怎么办？

这个问题非常普遍
通常开发商会收一年或半年的物业管理费
而且他们的收房工作流程中规定，交物业管理费的时间是在拿钥匙之前
出现这个问题，我个人认为可以拒绝缴纳一年的物业管理费
但是，现实中，可以跟开发商协商或申请晚交物业费

[14:19:41]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[chhybbs]的问题:

请问，按KFS通知的收房日期去办理收房手续，如果物业要我交纳一年物业管理费，才给我钥匙，我应该怎么办？

请仔细看您的合同，如果合同中约定和发展商现在的行为不符，即发展商现在的行为没有依据，或者其依据并不是强制性规定，您完全可以不执行。但问题是，不执行的后果导致您的经济损失可能要大于您维权获得的利益－－物业管理费少交部分的利息。如果您一定是要“个说法”，您大可以去试试。不过，我还是建议您从利益角度考虑多些。如果真正讨说法，建议您发起组织业主大会和建立业委会。这才是根本。

[14:19:43]

[嘉宾　程军]：

回答网友[ruilipopo519]的问题:

请教律师问题：我们社区入住前首先要交纳全年的物业费。开发商这样要求是否合理。我们是否必须接受，否则应该如何去做？

我认为这是不合理的,开发商有义务按照合同约定的日期交房,与业主交不交物业费没有相关性.如果开发商以业主未交物业费而不交房,购房者可以依据房屋买卖合同向法院提起诉讼,追究开发商逾期交房的责任.

[14:22:17]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[无知的业主]的问题:

4、开发商在销售中隐瞒了规划中的内容，属不属于欺诈行为？

我们认为这种行为属于欺诈行为，应当根据开发商隐瞒的程度和造成的后果承担相应的责任，情节严重的，构成犯罪。

[14:22:19]

[嘉宾　童非]：

回答网友[qghost]的问题:

在我的购房合同图纸上，标明着书房有一个推拉门，但是前几天去看房子的时候，并没有这个推拉门。那么，我是否应该要求开发商赔偿？额度应该是多少？

按照合同法的规定
属于部分违约
但是具体，根据我的经验，应该跟开发商协商解决此事
你所提的是否要求赔偿，额度多少的问题，看你小区的具体品质定

[14:23:29]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[qghost]的问题:

政府指导价并不是政府定价。政府指导价一般分两种情况：1、给出定价范围，如0.5－2.0元，则物业公司只能在上述范围内确定物业费，而不能超出上述范围，否则违反价格法，价格部门可以进行处罚。2、给出一个固定的指导价，如1元，这种情况下政府允许物业公司与业主以这个价格为基础协商确定，政府不在干预。至于在这个价格上下浮动多少，政府一般不会规定。

[14:23:47]

[嘉宾　童非]：

回答网友[无知的业主]的问题:

我想咨询一下,我们能将今天的访谈节目内容全部下载吗?

我觉得可以
你可以问斑竹

[14:23:54]

[主持人]：

回答网友[无知的业主]的问题:

我想咨询一下,我们能将今天的访谈节目内容全部下载吗?

谢谢大家的支持。
本次直播的内容随时可以在中国法院网网络直播栏目中查询到。

[14:24:16]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[qghost]的问题:

购房合同图纸是合同的一部分，你可要求开发商按合同图纸，履行义务。

[14:24:30]

[嘉宾　程军]：

回答网友[rljp2005]的问题:

在收房中如果我不交纳合同中没有的费用,开发商就不给我钥匙,我如何取证??证明他违约?

如果该费用确实属于无合同和法律依据的额外收费,你可拒绝交纳,必要时可采取录音录象等手段取证.

[14:24:40]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

在收房中如果我不交纳合同中没有的费用,开发商就不给我钥匙,我如何取证??证明他违约?

我们有过类似这样经历
有客户拿着摄像机在后边全程录像
可以作为证据使用

[14:25:29]

[嘉宾　师义]：

回答网友[rljp2005]的问题:

在收房中如果我不交纳合同中没有的费用,开发商就不给我钥匙,我如何取证??证明他违约?

可以要求开发商出具书面的收费通知，或者进行录音，证明开发商不予交房的事实和理由，以便确定开发商是否构成合同违约。

[14:25:34]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问舒可心先生:我所购买的商品房卫生间内有公共消防管道占用我所购买的套内建筑面积,(所在的同一个楼别的户型没有),开发商是否应该赔偿我的损失???

这种情况要具体分析了。

首先，发展商有告知义务，但是他如何承担未告知的后果，则需要我们举证。也就是说，该管道使得我们的面积减少了多少，或者给我们造成了什么直接的损失。

如果发展商的施工是未按图纸施工的，则问题就好解决了，他随意更改设计本身就是违法了。如果设计如此，仅仅是他未告知，则问题解决起来反而麻烦。

建议您就此问题和发展商协商，退房的可能性比较小，就该部分面积按单价补偿您些现金的可能性还是有的。

以上意见仅供参考。

[14:25:54]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[rljp2005]的问题:

在收房中如果我不交纳合同中没有的费用,开发商就不给我钥匙,我如何取证??证明他违约?

可以通过电话录音、录像、无厉害关系人证言、公证等方式取证。

[14:25:55]

[嘉宾　程军]：

回答网友[wh88088]的问题:

过两天就收房了,开发商违背合同约定私自在我家楼前建了升降式机械车库,我家在2层,这必将对以后的生活带来很多影响和不便,而且不止一户. 请问我是先收房,再起诉,还是?.....如收了房子,我日后还有追究起诉的权利吗?

我建议可以拒绝收房,直接追究开发商违约责任

[14:26:02]

[嘉宾　师义]：

回答网友[gehua2419]的问题:

请问各位律师顶层房顶漏水是否属于质量问题？

属于房屋质量问题，属于保修的范围。

[14:29:02]

[嘉宾　舒可心]：

回答网友[gehua2419]的问题:

请问各位律师顶层房顶漏水是否属于质量问题？

当然是质量问题！

但问题是这种质量问题我们能够得到什么赔偿。

[14:29:31]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问:在收房的过程中,我是否有权先看房再交各种费用?我是否有权拒绝交纳例如产权代办费等国家没有明文规定在收房时必须交的费用???

在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位(以下简称房地产商)，应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费(简称‘四源’建设费)。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
　　那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
　　因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
　　同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
　　如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
　　如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
　　国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。

[14:29:55]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[wh88088]的问题:

车库的修建如果在规划的许可范围内则开发商不承担责任。除非有欺诈、故意隐瞒并造成重大影响。

[14:30:10]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[皓月当空]的问题:

请问专家和律师，如果开发商变更小区规划，如“瑞丽江畔”小区“地下停车场智能管理系统”变成了今日两楼之间的四个大坑，据说是半地下车库，很多业主认为这是严重违约行为，现要通过司法程序进行维权，请问，业主在维权的过程中应注意哪些？

首先要收集证据，如规划图、现状照片、有关变更的时间和过程的证据等。其次可以向规划主管部门举报，也可以向法院诉讼。

[14:30:19]

[嘉宾　程军]：

回答网友[皓月当空]的问题:

如合同中约定的非常明确,则开发商的行为已构成违约.可以通过诉讼解决该纠纷,除了房屋买卖合同可以作为重要证据外,我建议还应向规划部门进行调查取证工作.

[14:32:05]

[嘉宾　童非]：

回答网友[皓月当空]的问题:

在交房时，开发商是否应该向业主提供房屋面积实测表和竣工验收备案表?

《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得更加明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”

[14:32:18]

[嘉宾　程军]：

回答网友[wyaurora]的问题:

请问销售代理商收取中介服务费是否合理？

不违反法律强制性规定,我认为合理

[14:33:03]

[嘉宾　程军]：

回答网友[wyaurora]的问题:

请问销售代理商收取中介服务费是否合理？

不违反法律强制性规定,我认为合理

[14:33:05]

[嘉宾　师义]：

回答网友[皓月当空]的问题:

在交房时，开发商是否应该向业主提供房屋面积实测表和竣工验收备案表?

应当提供房屋面积实测表及竣工验收合格资料。

[14:33:20]

[嘉宾　童非]：

回答网友[wyaurora]的问题:

请问销售代理商收取中介服务费是否合理？

合同没有约定的费用就可以不用缴纳
需要缴纳的费用应该签订新的合同
如果没有签署新的合同
就没有缴纳相关费用的依据
可以拒交

[14:34:03]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[wyaurora]的问题:

请问销售代理商收取中介服务费是否合理？

如果是代理双方，即房产经纪人，可以收取中介费。如果只是代理开发商销售，则不能向购房者收取中介费。

[14:34:06]

[嘉宾　程军]：

回答网友[chhybbs]的问题:

请问，《前期物业管理协议》物业单方制定，不同意业主协商修改，并要求签字才能给钥匙，业主们应该怎么办？

可以拒绝签字,若开发商不履行交房义务,可依房屋买卖合同追究其逾期交房责任

[14:34:56]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[lin111]的问题:

我想问一下我发现我的卫生间里有一根消防管道，心里很不舒服。这个问题我怎么和开发商协商

如果设计规划中有此规划，则开发商无责。

[14:35:37]

[嘉宾　师义]：

回答网友[泰山之巅]的问题:

我看中一套商品房,设计合理,小区配套设施也很好,但是对办理房产证方面约定的时间太长,要入住后900个工作日才能办理,而且不允许客户修改,我该怎么办?请各位老师支着.谢谢!

开发商比较霸道，你不同意可以不签合同，目前没有很好的解决办法。购房者始终处于劣势。

[14:37:43]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[泰山之巅]的问题:

按照法律规定，办理权属证书的时间为交房后90日，但双方可以就此进行约定。

[14:37:46]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[无知的业主]的问题:

5、打官司要求开发商按照合同约定履行合同，属于什么诉讼案由？属于无标的诉讼？还是属于有标的诉讼？

属于买卖合同纠纷，无标的诉讼，法院按件收取诉讼费。

[14:38:34]

[嘉宾　童非]：

回答网友[泰山之巅]的问题:

新版合同中规定
2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第____1__种方式处理：
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内由出卖人支付。
这个问题我觉得只要该项目合法销售，五证齐全，销售范围明确，应该相信开发商，毕竟现在房屋主管部门承诺有的房产证办理期限为20个工作日。
其实对于按揭贷款的购房人，如果开发商不能办理房产证，还要承担连带担保责任。
我觉得，应该审查开发商的资质，审查能通过的就可以签订这份购房合同。

[14:40:45]

[嘉宾　程军]：

回答网友[wyaurora]的问题:

可是如果业主最后没有签订商品房买卖合同，而要求退定金，是否可以要求销售代理商退回收取的中介服务费，因为合同没有签订成功。虽然销售代理商声明也在买房的过程中提供了应当的服务。

这主要依据你们双方合同中对该费用的收取与退还有无相关约定,如约定交易不成退还费用,你要求其退费自然没有问题.如没有此规定,则退费无合同依据.

[14:40:50]

[嘉宾　师义]：

回答网友[无知的业主]的问题:

5、打官司要求开发商按照合同约定履行合同，属于什么诉讼案由？属于无标的诉讼？还是属于有标的诉讼？

属于合同纠纷，有无标的主要是你请求履行合同的什么义务。

[14:42:31]

[嘉宾　程军]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问我所够买的商品房入户防盗门框上下相差4CM,根据专业人员告诉我是灌浆时模板歪了,是否属于严重房屋质量不合格?

质量问题的确定是由房屋检测部门出具的检测报告予以确认的,你可以向当地的房屋质量检测部门请求帮助.

[14:42:35]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[wyaurora]的问题:

薛律师：还有问题就是，认购书列名是销售代理商，但是条款中写明是鉴于销售代理商提供了中介服务，所以收取中介服务费。请问应该以什么作为定性，这样收取中介服务费是否合适？

不合适。因为你并没有委托他代理你。所以不是中介。不应当向你收取中介费。

[14:42:49]

[主持人]：

各位网友，刚刚接到嘉宾舒可心来电，因其所在地停电，故不能上网与网友继续交流，他表示很遗憾，网友的提问他将在法治论坛回答。在此，我们也非常感谢舒老师作客中国法院网！

[14:42:55]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问我所够买的商品房入户防盗门框上下相差4CM,根据专业人员告诉我是灌浆时模板歪了,是否属于严重房屋质量不合格?

对整个房屋而言，门的问题不是严重的房屋质量问题。如果影响使用，你可要求开发商进行维修。

[14:44:01]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[qghost]的问题:

如果开放商提供的房屋有质量问题，并且开放商不愿意给解决，我想起诉开发商，那这个跟收房程序是否冲突？如果因为我要起诉开发商而导致延缓收房，这个延期收房的责任属于开发商还是在我？我收房之后，是否依然可以就房屋问题起诉开发商？谢谢。

可以先收房，这样就不会承担逾期收房的责任。收房后立即起诉开发商。如果房屋确实有质量问题，可以追加诉讼请求，要求退房。两者并不矛盾。如果房屋没有质量问题，就不用起诉了，或者只是承担了诉讼费用。

[14:46:58]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问童非律师你们律师所接受房地产相关咨询的费用标准是???请你们的律师替我打官司怎么收费??

按照不同标准收取
主要还是要看具体案情
非诉的主要看工作量
诉讼的还要看取证的难易程度确定
我觉得商品经济的社会需要按照市场规律来确定收费标准
如果你对于我们的收费问题感兴趣可以给我单位打电话（114）
有专门的业务主管把关

[14:47:45]

[嘉宾　师义]：

回答网友[qghost]的问题:

有质量问题你可以拒绝收房，原因是开发商交付的房屋不符合合同约定的质量要求，逾期的责任在开发商。如果收房后发现质量问题，开发商不履行保修义务的，可以起诉开发商。

[14:48:22]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[wh88088]的问题:

开发商说机械车库是规划中有的,可我们签署的合同中没有,并且我们并不知道有这东西,我们要起诉他的话,诉讼请求应该写什么合理?是排除障碍还是欺诈?

可以查一下规划图。如果规划图中确实有，而开发商没有明示，则可以追究其合同欺诈责任。如果规划图中没有，可以诉排除妨碍侵权之诉。。

[14:49:21]

[嘉宾　童非]：

回答网友[wh88088]的问题:

新版合同中：第九条设计变更的约定
　　（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。
但是需要明确原来的设计图纸才能确定是否变更了。

[14:51:08]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[wyaurora]的问题:

请问收楼的过程中，客户关于商品房的质量问题提出很多，但是事实上，发展商一般会解释说，房子这样的产品，出现一些小的质量问题很正常，请问一些业主以此作为拒收楼的条件，或者起诉要求违约金，是否可以得到支持。

主要看是否确实存在质量问题。

[14:51:13]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[泰山之巅]的问题:

谢谢施杰律师.问题是我不愿意约定900个工作日，但我们不能协商修改合同。能否以该合同条款违反相关规定为由诉至法院，请求变更该条款？

合同双方就合同条款可以进行协商约定，你可以选择接受或不接受。
你请求变更该条款的要求很难得到法院的支持。

[14:51:27]

[嘉宾　师义]：

回答网友[qghost]的问题:

如果要集体收房的话，我们能否请一个收房律师？费用大概要多少？哪里有这样的律师？

可以请律师，费用你们和律师具体谈。你们就近请律师。

[14:52:28]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，工程未完工，一期业主入主，KFS使用临时电和临时水，是否合法？

并不违法。是否违约，需要看买卖合同的约定。

[14:53:37]

[嘉宾　童非]：

回答网友[wyaurora]的问题:

建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
　　房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

[14:53:45]

[嘉宾　童非]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，如果我停在小区地上停车位的车被大面积划伤，而签的物业协议中，因物业的霸王条款而免责，我应该怎么办？

物业的免责条款无效

[14:55:09]

[嘉宾　程军]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，如果我停在小区地上停车位的车被大面积划伤，而签的物业协议中，因物业的霸王条款而免责，我应该怎么办？

这样的免责条款无效.物业应承担管理不善的责任.你可直接向人民法院起诉.

[14:55:45]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，如果我停在小区地上停车位的车被大面积划伤，而签的物业协议中，因物业的霸王条款而免责，我应该怎么办？

可以起诉物业公司要求赔偿。以格式合同为由请求法院判令霸王条款无效。

[14:56:06]

[嘉宾　程军]：

回答网友[ruilipopo519]的问题:

请问律师：关于在一期业主入住后，二期工地施工的噪音等问题是会影响一期业主入住后的正常生活问题。将如何去解决？？？

可以主张噪音费

[14:59:09]

[嘉宾　师义]：

回答网友[gehua2419]的问题:

开发商已向我发了入住通知书，但我发现房顶漏水、入户门有严重划痕、墙面存在空鼓现象等，我有权拒绝收房吗？

属于质量问题可以拒绝收房，特别是房顶漏水，要求整改修复后收房。

[14:59:51]

[嘉宾　童非]：

回答网友[ruilipopo519]的问题:

请问律师：关于在一期业主入住后，二期工地施工的噪音等问题是会影响一期业主入住后的正常生活问题。将如何去解决？？？

开发商会取得开工证
如果噪音超过规的标准的，可以请求排除妨害
赔偿损失

[14:59:53]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，高层板楼在建筑中，顶层的每户设计的是复式的二层，而KFS在验收后，擅自把复式的二层，变更成单独的两层，分开来卖，这合法吗？

属于开发商擅自改变规划设计，可以向规划主管部门举报。

[14:59:59]

[嘉宾　江敏]：

回答网友[wh88088]的问题:

如果开发商售房时规划文件中没有规划车库，而现在实际上已经不能设计车库，则可以其诉其欺诈。但要有证据证明开发商承诺有车库和没有不可抗力及其他政府政策的原因。

[15:00:39]

[嘉宾　童非]：

回答网友[wh88088]的问题:

我机械车库的起诉问题,是先收房在起诉,还是拒绝收房起诉?还是收房.起诉各不影响?

收房不影响你起诉

[15:00:44]

[嘉宾　程军]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，如果在小区内遭到抢劫，或者入室盗窃，物业能因协议中的免责条款而免责吗？

我认为不可免责,特别是现在国内已有相关案例,受害者可以追究物业的管理不善责任

[15:01:08]

[嘉宾　童非]：

回答网友[lin111]的问题:

小区没完工，一期业主入住，与建筑的车辆、施工人员走同一个门，对么。

需要完善
可以跟开发商协商解决比较妥当

[15:01:24]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[lin111]的问题:

小区没完工，一期业主入住，与建筑的车辆、施工人员走同一个门，对么。

在法律上并不禁止。

[15:01:51]

[嘉宾　师义]：

回答网友[无知的业主]的问题:

个位律师好!如果KFS在收房过程中设立种种不合理条件进行收房,他们又不给业主出具合法手续,业主在此过程中要录音录象保全证据有被KFS制止,业主怎么办?

可以公正保全证据。

[15:04:27]

[嘉宾　程军]：

回答网友[chinahetler]的问题:

程军律师，您好！咨询一个问题：我们再买楼时，期房，当时有一部分建筑（如地面的沉降式车库）开发商没有告知业主、而且沙盘没有明示，当时销售人员按着沙盘介绍说是地面普通停车位，而到收房时开发商给该为了沉降式机械车库。据了解开发商规划上有，但合同中没有这部分约定，主要是售楼时没有以任何方式告知或明示给业主，这方面对业主购房有很大的参考影响。现在我们该如何解决？如通过法律途径我们应该从哪方面怎样维护自己的权益？这样是否构成合同欺诈？法院对这方面是否予以支持？

首先可以确认,开发商侵犯了你们的知情权,甚至有欺诈的嫌疑.但你若想通过诉讼索要赔偿,则应向法院证明沉降式机械车库与地面普通车位对业主的影响不同在什么地方,是否造成了业主实质性的损失.以及开发商从此是否获得收益.

[15:06:01]

[嘉宾　童非]：

我提供一份验收房屋须知供大家参考
验收房屋须知
北京京都律师事务所童非
准备工具
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
　　2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
　　3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
　　4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
　　5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
　　6)1只计算器---用于计算数据
　　7)1只水笔--用于签字
　　8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
　　9)1一些报纸、塑料带，包装绳--预先封闭下水管道。
　　过程
　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
　　B、《住宅使用说明书》--可带走
　　C、《竣工验收备案表》
　　D、面积实测表
　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
　　验收房子
　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。
　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

[15:06:32]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[无知的业主]的问题:

也可以请当地媒体和律师帮助。

[15:07:14]

[嘉宾　童非]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，防火通道建在两家的阳台中间那堵墙上，这样做合法吗？在合同中没有提及有这道防火通道的门，能否追究法律责任？能否在收房后，应两家的同意而讲此门封堵？此门是一道不透明的玻璃门。

经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。

[15:08:31]

[嘉宾　江敏]：

回答网友[zipcih]的问题:

请问，如果在小区内遭到抢劫，或者入室盗窃，物业能因协议中的免责条款而免责吗？

如果物业公司按照物业合同提供了物业服务，没有重大或着明显的过错，则对于该犯罪行为造成的民事赔偿不承担责任。

[15:08:36]

[嘉宾　程军]：

回答网友[zipcih]的问题:

防火通道是不能私自封堵的,若该通道的存在造成了两家生活不便,我认为可以索要一定的赔偿.同时还应向规划部门调查一下,该通道的设计是否符合规划.

[15:08:42]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，合同中签订的是铁艺护栏在内，如今在外面，而且手轻轻一碰就晃动，应该怎么办？

可以要求维修或更换。

[15:10:01]

[嘉宾　师义]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，合同中签订的是铁艺护栏在内，如今在外面，而且手轻轻一碰就晃动，应该怎么办？

属于质量问题，返工修复。

[15:10:37]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问童非律师:聘请你们所的律师陪同我收房怎么收费???

可以给我们所里打电话85253399
应该会给你一个满意的答复
我们有专门的业务主管管理此事

[15:12:22]

[嘉宾　师义]：

回答网友[无知的业主]的问题:

师义律师好,我找过公证处,公证处说如果KFS不配合,阻挠我们,他们也做不了公正!

条件不符合合同的约定，你们可以拒绝收房。

[15:14:24]

[嘉宾　童非]：

国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。)
　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
希望能购为大家了解一些相关知识做个补充

[15:14:46]

[嘉宾　薛洪增]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，如果楼内进口与到达电梯间的那条过道，宽度差不多1米，而且有5米左右长，而且此单元出口只有这一个出口，这个合法吗？

需要察看相关的设计规范，此属于技术问题，而不属于法律问题。

[15:16:41]

[嘉宾　童非]：

缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费？
　　《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”，“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导需要交纳维修基金的购房人在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，购房人有权拒绝。
　　北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字[1997]第196号)规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3%的自用部位中修费。”有些物业公司以此通知为依据，向购房人强行收取自用部位中修费也是错误的，因为上述通知说得非常清楚，物业公司要收取购房人自用部位的中修费，首先要有自用部位的产权人的委托，房地产商虽然在业主委员会成立前，可以委托物业公司对物业进行管理，但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施，而无权代购房人进行自用部位维修的委托。

[15:17:14]

[嘉宾　施杰]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，如果楼内进口与到达电梯间的那条过道，宽度差不多1米，而且有5米左右长，而且此单元出口只有这一个出口，这个合法吗？

如果图纸是这么设计的，而且通过相关部门的审查就是合法的。

[15:17:47]

[嘉宾　程军]：

回答网友[chinahetler]的问题:

谢谢程律师！“沉降式机械车库与地面普通车位对业主的影响不同在什么地方？是否造成了业主实质性的损失？”业主们对这方面不是很了解，不具备相关专业知识也很难确定，大家多数都反对，希望是能像沙盘展示的那样。如果说影响，最直接的就是“视觉影响”，可能还有“安全隐患”、“噪音隐患”，这只是我们法外人士的判断，不知法律在这方面会如何判决？如果我们起诉，应该通过什么方面（法律专用词语）合适、确切？谢谢，程律师，请指点。

经济赔偿只有在确实造成了损失的前提下,才有可能实现,如果没有实质性的损失存在,而其又有规划手续,则诉讼很难成功.也就是说,可能开发商确实侵犯了你们的知情权,但索赔也很难.

[15:18:01]

[嘉宾　童非]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，如果楼内进口与到达电梯间的那条过道，宽度差不多1米，而且有5米左右长，而且此单元出口只有这一个出口，这个合法吗？

需要了解规划设计图纸上标注的内容是否跟开发商交房时的内容一致
看他的规划是否发生变更
但是总的来说，需要符合“公序良俗”原则
这是民法的基本原则

[15:19:59]

[嘉宾　江敏]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，如果楼内进口与到达电梯间的那条过道，宽度差不多1米，而且有5米左右长，而且此单元出口只有这一个出口，这个合法吗？

如果图纸设计如此，符合相关的设计规范，并且通过了相关部门的批准，则是合法的，至于合不合理，者需要专业的设计专家来判断。

[15:21:11]

[嘉宾　童非]：

　　购房人在交房时应缴纳那些物业服务费用
　　购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》(也叫《物业管理公约》或《业主公约》)进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
　　按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
　　对物业公司代收的供暖费，购房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分，购房人千万不要受不守规矩的物业公司误导，北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是对饭店出租形式公寓的收费标准，购房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。
　　物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。

[15:22:02]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问:如果我在收房的过程中,录音录象被KFS制止甚至破坏,人身遭受攻击,证据消失,所在小区的物业KFS是否应承担法律责任?

这个属于违反治安管理处罚条例的行为
如果严重可以触犯刑法
个人认为应该报案

[15:24:14]

[嘉宾　童非]：

回答网友[rljp2005]的问题:

请问童非律师:你提供的电话是总机,总机没有人接

你可以周一打电话
9：00－17：00

[15:25:07]

[嘉宾　程军]：

回答网友[侠胆温情]的问题:

请教各位名律师：商品房交房时，是否必须房室峻工验收备案表？

是的,这是必须的

[15:26:22]

[嘉宾　童非]：

回答网友[侠胆温情]的问题:

请教各位名律师：商品房交房时，是否必须房室峻工验收备案表？

新版合同规定：
　第十一条交付条件
（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、、、、、
项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

[15:27:02]

[嘉宾　程军]：

回答网友[ruilipopo519]的问题:

请问律师：物业公司索要野猪的全家人的照片，是否合法？该不该交？？？

看是否为了管理需要,可以拒绝.

[15:29:46]

[嘉宾　童非]：

回答网友[ruilipopo519]的问题:

请问律师：物业公司索要野猪的全家人的照片，是否合法？该不该交？？？

主要看是做什么用
如果是办理通行证或业主卡等就可以提供
否则就无权索取

[15:29:47]

[嘉宾　童非]：

关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知京国土房管物字〔2001〕1170号
　　各区县房地局、小区办：
　　据调查，部分区县居住小区的房地产商擅自代收住宅维修基金，并提高维修基金归集比例，违反了《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号，以下简称“通知”)，侵害了购房人利益。为全面准确贯彻通知精神，现就有关问题通知如下：
　　一、各区县房地局、小区办要严肃查处房地产商擅自代收维修公共基金的行为。房地产商已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办；对于提高归集比例多收款的，要督促房地产商退还给购房人。
　　二、今后，各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。
　　北京市国土资源和房屋管理局二○○一年十一月二十三日
　　关于做好契税征管工作若干问题的通知(摘录) (京地税地[2000]478号)
　　二、契税征收方式暂继续采取委托市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所代征的方式，具体委托代征工作事宜，由代征单位所在地的地方主管税务机关按照市地方税务局《委托代征税款管理的暂行规定》(京地税征[1997]389号)办理。
　　三、北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋(含土地)权属转移变动手续的同时，即时代征税款。
　　四、代征城市房地产交易契税的各级房屋土地管理部门对已完税的纳税人出具北京市地税局统一印发的《契税完税证》，代征农村地区房地产交易契税的各乡财政所应为纳税人出具《契税完税证》和《契证》。
　　北京市地方税务局二000年十一月二十一日
　　关于印发委托代征税款管理的暂行规定的通知(摘录) (京地税征[1997]389号)
　　第八条代征人的代征资格由各区(县)地方税务局、市地方税务局直属税务分局统一审批，并核发《委托代征证书》。
　　第十条代征人不能委托其它单位代征。
　　第十七条代征人在代征税款时应向纳税人开具税务部门规定的完税凭证。
　　第二十二条代征人在代征税款过程中，如遇纳税人拒绝代征税款的，应在24小时内报告主管地方税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。
提供一点可用信息，供大家参考

[15:32:37]

[主持人]：

回答网友[无知的业主]的问题:

是不是结束了?

由于网友问题较多，本次直播将延长到15：45结束，请各位网友抓紧时间与嘉宾交流。

[15:33:33]

[嘉宾　童非]：

回答网友[irenepei]的问题:

请问童非律师，我们小区开发商将雨水管设置在阳台内，是否符合规定？？并且开发商对雨水管的保修只有2个月？这个保修期限是否符合相关规定呢？

国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

[15:35:09]

[嘉宾　童非]：

回答网友[无知的业主]的问题:

感谢法院网!感谢律师!能否留下咨询电话,以便联系!

给斑竹留言吧

[15:36:33]

[主持人]：

回答网友[无知的业主]的问题:

感谢法院网!感谢律师!能否留下咨询电话,以便联系!

嘉宾简介和联系电话可以点击直播页面左边相关图片查看，另外也可以在法治论坛与嘉宾交流。谢谢！

[15:37:20]

[嘉宾　师义]：

回答网友[无知的业主]的问题:

感谢法院网!感谢律师!能否留下咨询电话,以便联系!

陕西的网友可以联系，电话：13363930166

[15:38:05]

[嘉宾　程军]：

回答网友[侠胆温情]的问题:

请问程军律师：商品房买卖合同中，约定为：该商品房经验收合格。是否还必须要商品房峻工验收备案表呢？

是的,因为合同中的约定并不能表明在交房时,该房屋是合格的.只有有了竣工验收备案才证明该房屋是合格产品,能够办理交房手续.

[15:38:45]

[嘉宾　童非]：

回答网友[zhbtc]的问题:

请问律师：我按照合同约定预测的建筑面积57.52平方米交了全部房款；并同意合同第四条约定（但是未注明、开发商也不同意注明“套内建筑面积价格是依据该房预测的建筑面积价格为前提推算出来的”）。开发商说：我购买的房屋“根据实测报告，该商品房建筑面积为57.41平方米”，比合同约定预测的建筑面积57.52平方米小0.11平米;但它反过来却以合同“第四条确定的单价与实测套内建筑面积之乘积结算商品房总价”为由，要我补房款102元，这公平吗？

我觉得不合理
我们正好接受一个了客户的委托
在与开发商交涉，准备提起诉讼。

[15:39:28]

[嘉宾　程军]：

回答网友[chinahetler]的问题:

请问程律师，这样说来我们业主很难找到一个维护自己权益的办法了（就机械车库问题）？业主就无可奈何了么？很无辜，很无奈？！

刚才意见是我个人的观点,如果业主们认为,自己的权益确实受到了损害,可以主张损失赔偿.只是业主需要举证来证明自己受到的损害.

[15:41:34]

[嘉宾　江敏]：

回答网友[zipcih]的问题:

律师好，合同中签订的是铁艺护栏在内，如今在外面，而且手轻轻一碰就晃动，应该怎么办？

有问题请联系四川鼎立律师事务所，电话：028-86510148。主任施杰。

[15:43:22]

[嘉宾　童非]：

回答网友[无知的业主]的问题:

哈哈,童律师,你的我可以找到,我表妹就在你们所呀!

很高兴你提了很多有意义的问题
希望可以继续交流、沟通。

[15:43:49]

[嘉宾　程军]：

回答网友[侠胆温情]的问题:

还是请问程军律师：商品房买卖合同示范文本第八条：“该商品房经验收合格”是什么意思？

我想应该没有什么特别的意思,就是字面理解即可,关键是在交房时,只有有了竣工验收,该房屋产品才是合格的.

[15:44:14]

[嘉宾　师义]：

回答网友[zhbtc]的问题:

请问各位律师:我听说业主收房后就等于默认开放商的房子了;我想收房,又不甘心被开发商明宰,应当怎么办?

如果开发商交付的房子不符合合同要求，可以通过协商或诉讼的方式要求开发商承担违约责任。

[15:45:15]

[嘉宾　童非]：

回答网友[irenepei]的问题:

谢谢童非律师，雨水管道应当属于给排水管道，保修期2年。但是如果同开发商协商，他们不予更改怎么办呢？

保修期是行政法规规定
不用跟开发商协商确定
如果出现问题，可以直接起诉

[15:45:34]

[嘉宾　程军]：

回答网友[zhbtc]的问题:

请问各位律师:我听说业主收房后就等于默认开放商的房子了;我想收房,又不甘心被开发商明宰,应当怎么办?

收房后,房屋出现了瑕疵,购房人仍有权追究开发商责任..

[15:45:39]

[主持人]：

由于时间关系，今日这次开放式交流就要结束了，大家可以到法治论坛继续交流。非常感谢各位律师利用休息时间参与此次直播活动，给网友提供解答和帮助，同时也谢谢各位网友的支持和参与。再会！

[15:46:19]

[嘉宾　童非]：

回答网友[ruilipopo519]的问题:

请问律师：我们已经缴纳物业费，为什么还要交生活垃圾清运费30元/户/年，请问是否合理？？

物业与环卫不是一个部门
我也交了这个费用
主要还是看物业管理合同规定的费用中是否包括了垃圾清运费

(责任编辑：)

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